کارگردان اصلی مسکن ۱۴۰۵

فرید قدیری:    جنگ «اسفند» در سال گذشته همان‌طور که مجموعه گسترده‌ای از فعالیت‌های اقتصادی به ویژه بازار دارایی‌های مالی را در همان شروع حملات، تعطیل یا معلق کرد، بخش مسکن را نیز تحت‌تاثیر قرار داد و در اولین رخداد کاملا مشهود باعث «توقف معاملات ملک و در نتیجه ترمز رشد قیمت آپارتمان» در پایتخت شد.  گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه در طول سال 1404 بر بازار معاملات مسکن شهر تهران گذشت، حاکی است: نبض معاملات و همچنین روند رشد قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت «1+4 فاز» کاملا مختلف را به خود دید. شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، میانگین قیمت سالانه هر مترمربع آپارتمان در 1404 به 109‌میلیون تومان رسید. این رقم در مقایسه با میانگین قیمت سالانه 88‌میلیون و 500 هزار تومانی در 1404، از رشد 23 درصدی قیمت مسکن در سال گذشته حکایت می‌کند.

این رشد، تغییرات قیمت اسمی را بازگو می‌کند؛ با این حال با احتساب نرخ تورم عمومی 51 درصدی در سال 1404، مشخص می‌شود «قیمت واقعی مسکن» در تهران طی سال گذشته نه تنها افزایش پیدا نکرده که 28 درصد افت کرده است. افت قیمت واقعی،‌ علامت مشخصی از «سال بدون جهش» بازار مسکن در 1404 است. طی سال‌های 97 تا 99، که قیمت مسکن همواره جهش کرده بود؛ قیمت واقعی به‌طور متوسط در هر یک از آن سال‌ها، 37 درصد افزایش یافت. قیمت 109‌میلیون تومانی،‌ میانگین 12 ماهه قیمت واحدهای مسکونی است. با این حال، در آخرین ماه از سال گذشته، مطابق داده‌های‌ شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد»، سطح قیمت واحدهای مسکونی در تهران به 140‌میلیون تومان در مترمربع رسید.

چرا «سال بدون جهش» برای مسکن؟

 مواجهه بخش مسکن و ساختمان با جنگ، آن هم 2 بار، «صریح‌ترین پیام» برای تحلیل «چرایی عدم جهش قیمت آپارتمان» در سال به شدت‌ تورمی 1404 است. بررسی‌هایی که 2019 در بانک جهانی برای رصد «تحولات بخش مسکن و ساختمان در کشورهایی که درگیر جنگ یا نااطمینانی‌های سیاسی می‌شوند» انجام شده، نشان می‌دهد: این مدل ریسک‌های غیراقتصادی، رکودی شدیدتر از چرخه‌های تکرارشونده برای بازار مسکن ایجاد می‌کنند و به نوعی ارزش صبرکردن برای خرید و فروش ملک را افزایش می‌دهند. در تهران، هم در جریان جنگ 12 روزه و هم در هفته‌های ابتدایی جنگ اسفند، بخاطر «تعطیلی خیلی از دستگاه‌هایی که معاملات مسکن نیازمند دریافت انواع مجوزهای حقوقی و ثبتی و دولتی از آنهاست» موجب شد حتی اگر تقاضای خرید هم وجود داشته باشد، «امکان انجام معامله» سلب شود.

از طرفی،‌ مطابق تجربه‌های جهانی، بروز جنگ، «ریسک نگهداری ملک یا سرمایه‌گذاری جدید در ملک» را بخاطر احتمال خرابی یا ویرانی ساختمان، افزایش می‌دهد و بروز انتظارات تورمی ناشی از شرایط اقتصاد جنگی، میل افراد به حفظ دارایی‌های مالی زودنقدشونده را به شدت بالا می‌برد. بازار مسکن در این عرصه، عملا از اولویت سرمایه‌گذاری می‌افتد و حتی تقاضای مصرفی نیز فروکش می‌کند. از آنجا که در سال 1404، عمده‌ ماه‌ها تحت‌تاثیر «جنگ 12 روزه و دوره پساجنگ» و همچنین «جنگ اسفند» بود، برآیند معاملات و در نتیجه معدل قیمت، به ترتیب وضعیت رکودی و شرایط کاهشی پیدا کرد.

احتیاط، شوک، پساشوک، احیا و دوباره «توقف»

 بازیگران بازار مسکن 1404 در فصل بهار حالت «صبر و انتظار» داشتند؛ موضوع مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا که در هفته سوم فروردین مطرح شد از یک‌سو و شرایط «ریسک بروز جنگ» که در سال 1403 به نوعی وجود داشت از سوی دیگر، باعث شد در اولین فصل از سال گذشته موتور معاملات مسکن از سوخت لازم برای حرکت و رشد برخوردار نباشد. با این حال جنگ 12 روزه در خرداد، بازار مسکن را در «فاز شوک» قرار داد. توقف دست‌کم دو هفته‌ای معاملات مسکن و پیامدهای بعد از آن، باعث شد خرید و فروش آپارتمان تقریبا تا پایان تابستان در همین فاز باقی بماند.

در کل 6 ماه اول سال 1404، میانگین قیمت مسکن فقط 2.7 درصد افزایش یافت. این نرخ،‌ در سال 98 که سال میانی جهش قیمت‌ها بود، نه برای 6 ماه، که در یک ماه رقم می‌خورد. به بیان ساده، در نیمه اول سال گذشته، تحت‌تاثیر «شرایط قبل،‌ حین و بعد از جنگ 12 روزه»، سرعت افزایش قیمت مسکن به یک‌ششم سال‌های جهش کاهش یافت. فاز سوم در نبض معاملات مسکن 1404، از اوایل پاییز شکل گرفت؛ فاز «پساشوک» که خرید و فروش به شکل خفیف شروع به رشد کرد.

از ابتدای زمستان اما ورود تقاضای خرید به بازار معاملات مسکن به شکل بسیار محسوس شروع شد و فاز «احیا» رقم خورد. طی ماه‌های دی و بهمن، این بازار شاهد ورود خریدار از مبدا بازارهای سکه و طلا و سایر بازارهای دارایی بود. رشد‌های 3 رقمی قیمت این دارایی‌ها طی یکسال و در عین حال تحلیل‌هایی که در زمستان پارسال پیرامون «آینده قیمت طلا و...» وجود داشت باعث شد آنهایی که برای حفظ ارزش واقعی سرمایه‌شان در آن بازارها سرمایه‌گذاری کرده بودند، دارایی خود را به قصد خرید خانه، تبدیل کنند. قیمت مسکن در بهمن ماه 15.6درصد افزایش یافت؛ یک رشد بسیار شدید که نتیجه «انباشت تقاضا در ماه‌های قبل و تخلیه این هیجان در معاملات خرید در میانه زمستان» بود.

اما در آخرین ماه سال، بازار معاملات مسکن مجددا به سمت «توقف و رکود سنگین» چرخش کرد؛ فاز پنجم‌، یعنی «توقف». در اسفند ماه سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن به یک‌سوم بهمن رسید؛ 5 درصد. بخشی از این رشد نیز به دلیل تداوم خرید و فروش در هفته اول اسفند بود. اما از روز نهم تا پایان سال، از یک‌سو «افت شدید در عرضه فایل فروش آپارتمان در پایتخت» شکل گرفت و از سوی دیگر، «سطح قیمت‌های پیشنهادی» روز به ‌روز کاهشی شد. در روز 27 اسفند ماه، شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» به مترمربعی 115‌میلیون تومان رسید.

چهار سناریو از بازار مسکن 1405

 سال گذشته، در کنار متغیرهایی همچون «ضعف قدرت خرید»، «تورم تولید» و «فقر وام مسکن»، کارگردان جدیدی تحت عنوان «ریسک جنگ»، فرمان بازار معاملات مسکن و همچنین روند قیمت‌ها را به‌دست گرفت تا جایی که تسلط این وزنه اثرگذار به مراتب بیش‌از سایر پارامترها بود. در سال جدید، همچنان «جنگ»، بر معادلات مسکن سایه خود را به شکل مسلط دارد. با این حال، این پرسش مطرح می‌شود که «بر حسب مدت زمانی که جنگ ادامه خواهد داشت»، رفتارها در بازار مسکن چه واکنش احتمالی نشان خواهند داد؟

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در پاسخ به این پرسش نشان می‌دهد، در قالب سناریوی اول، اگر جنگ در هفته‌های آتی به پایان برسد، «الگویی مشابه جنگ 12 روزه» تکرار خواهد شد به این معنا که انجماد معاملاتی در تابستان به تدریج از بین خواهد رفت. تفاوت این دوره با سال گذشته آن است که پارسال، فصل بعد از پایان جنگ، پاییز بود و در نتیجه فاز پساشوک، آنچنان منجر به رشد حجم معاملات و قیمت نشد. اما اگر بهار امسال جنگ تمام شود، در فصل تابستان احتمال رشد محسوس معاملات وجود خواهد داشت.

سناریوی دوم برای حالتی است که جنگ ادامه پیدا کند حتی تا پایان سال. در این صورت، چنانچه از شدت حملات در شهر تهران کاسته شود، احتمال اینکه معاملات تحرکی نسبی در مقایسه با توقف اسفند و این روزها داشته باشد، زیاد خواهد بود.

اما در سناریوی سوم، چنانچه «حملات شدید» باشد، بازار معاملات مسکن کماکان در همان فاز شوک، یعنی نبود میل به خرید و فروش و کم‌تحرکی قیمت باقی می‌ماند.

سناریوی چهارم نیز مربوط به «بسیار طولانی‌شدن جنگ» است. این سوال وجود دارد که در جنگ تحمیلی 8 ساله، بازار مسکن یکسال پس‌از شروع، چه رفتاری از خود بروز داد.

غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر بخش مسکن که تجربه زندگی و تحلیل وقایع در جنگ تحمیلی عراق علیه ایران را دارد،‌ درباره این پرسش به «دنیای‌اقتصاد» گفت: جنگ تحمیلی 8 ساله با جنگ فعلی تفاوت داشت. در آن جنگ، حملات آنچنان به شدت جنگ 12روزه و جنگ اسفند، متوجه شهرها نبود. با این حال، بازار مسکن در طول آن سال‌ها، آنچنان رشد نکرد ولی در 2 سال آخر جنگ، تکان‌هایی خورد و معاملات خرید افزایش یافت و قیمت‌ها نیز دستخوش تغییر مثبت شد. به نظر می‌رسد، این جنگ تا زمانی که به طول بینجامد، نباید انتظار «چرخش معنادار» در بازار مسکن داشته باشیم. سلامی به شرایط تولید مسکن در دوره فعلی و محدودیت منابع در این بخش و اولویت تخصیص آنها به «بازسازی‌ها» اشاره کرد و گفت: مجموعه شرایط بیرونی و درونی بازار مسکن تصویری از آینده ترسیم می‌کند که در آن، «خروج از رکود همزمان با تداوم حملات» تقریبا غیرممکن است.