سقوط جنگی مسکن دبی

نیلوفر ادیب‌نیا:  بازار مسکن دبی در سال‌های اخیر از پیله یک بازار منطقه‌ای خارج شده است و به شاخصی جهانی برای رصد جریان سرمایه‌های مهاجر بدل گشته است. هرگاه بی‌ثباتی و نااطمینانی در خاورمیانه یا دیگر نقاط جهان شدت می‌گیرد، امارات و در قلب آن دبی به عنوان مقصد طبیعی و «پناهگاه امن» سرمایه‌های نگران جلوه‌گر می‌شود. اما تهاجم آمریکا و اسرائیل علیه ایران، جدیدترین شوک ژئوپلیتیک است که بلافاصله سایه خود را بر این بازار افکنده است. گزارش‌های میدانی، از جمله روایت‌های خبرگزاری رویترز، نشان می‌دهند که بازار در کوتاه‌مدت واکنش‌هایی ملموس در قیمت‌ها، رفتار خریداران و روند مذاکرات معاملاتی نشان داده است. در ادامه، با تکیه بر داده‌ها و تجربه تاریخی جنگ‌های گذشته، بررسی می‌کنیم که بازار مسکن دبی در گام نخست چه واکنشی داشته است و در صورت تداوم یا پایان درگیری، چه مسیرهایی را پیش‌رو خواهد داشت.

بازار املاک دبی پیش از بحران ایران نیز اثرپذیری خود از شوک‌های جهانی را به رخ کشیده بود؛ به‌ویژه در دوران جنگ روسیه و اوکراین. در آن مقطع، سرمایه‌گذاران به‌ویژه از اروپا و روسیه برای صیانت از دارایی‌های خود در برابر سقوط بورس‌ها و بی‌ثباتی ارزها، راهی دبی شدند. این هجوم نقدینگی باعث رشد خیره‌کننده قیمت‌ها و حجم معاملات شد، به طوری که بین سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۵، بهای مسکن در دبی جهشی حدودا۶۰درصدی را تجربه کرد. این پدیده، جایگاه دبی را به عنوان قطب جذب سرمایه‌های گریزان در خاورمیانه تثبیت کرد.

امروز، بازار املاک دبی فراتر از یک بخش اقتصادی، به نمادی برای درک چگونگی مهاجرت سرمایه در مواجهه با بحران‌های بزرگ تبدیل شده است. اگر در زمان جنگ اوکراین، سرمایه‌ها برای یافتن امنیت به دبی سرازیر شدند، اکنون در نخستین روزهای پس از تنش‌های خاورمیانه، بازار با نوعی «احتیاط دفاعی» روبه‌رو است. کاهش حجم معاملات، عقب‌نشینی موقت قیمت‌ها و تغییر رفتار خریداران در قبال قراردادهای نهایی‌نشده، همگی نشانه‌هایی از این وضعیت جدید هستند. در عین حال، ساختار بنیادی این بازار که بر پایه بازدهی مناسب، معافیت‌های مالیاتی، نقدشوندگی بالا و سیاست‌های جذاب اقامتی بنا شده و باعث شده دبی حتی در قلب بی‌ثباتی‌ها، همچنان مقصدی فریبنده برای سرمایه‌گذاران جهانی باشد، اکنون در وضعیتی شکننده مقابل ریسک جنگ علیه ایران قرار دارد.

در حال حاضر، بازار شاهد یک رفتار دوگانه است: درحالی‌که سرمایه‌گذاران استراتژیک همچنان به دنبال شکار فرصت‌های بلندمدت هستند، خریداران خرد و کسانی که قراردادهایشان هنوز نهایی نشده، با احتیاطی مضاعف وارد مذاکره برای خرید می‌شوند. مطالبه تخفیف‌های سنگین‌تر یا تعلل در تصمیم‌گیری، نشانه‌های کلاسیک حاکمیت «عدم قطعیت» بر فضای بازار است. بازار مسکن دبی به دلیل ساختار «مالیات صفر»، سودآوری بالای اجاره‌بها و جریان مستمر سرمایه‌های خارجی، سال‌هاست که به یک نماگر جهانی بدل شده است. شفافیت اطلاعات، قوانین حمایتی سخت‌گیرانه ناظر و قانون‌گذار بازار املاک دبی موسوم به ریرا، ثبات سیاسی امارات و امکان مالکیت 100 درصدی برای اتباع خارجی، املاک این شهر را به دستگاه سنجش اشتها و جهت حرکت سرمایه ملکی در جهان تبدیل کرده است. به همین دلیل، نهادهای معتبری همچون «نایت فرانک» و رسانه‌هایی مانند «رویترز»، این بازار را یکی از دقیق‌ترین دماسنج‌های اقتصاد بازار ملک در جهان امروز می‌دانند.

 لرزه بر اندام بازار املاک دبی

 براساس گزارشی از رویترز، با گذشت بیش از یک ماه از شعله‌ور شدن آتش جنگ  ایالات متحده و اسرائیل علیه ایران، بازار املاک دبی نخستین نشانه‌های سستی و عقب‌نشینی را آشکار کرده است. گزارش‌های تحلیلگران از سقوط آزاد حجم معاملات حکایت دارد و زمزمه‌های کاهش قیمت از سوی مشاوران املاک، بیش از هر زمان دیگری به گوش می‌رسد. این نبرد نظامی میان تهران و جبهه مقابل که موجب شد پایگاه‌های آمریکا و کشورهای حاشیه خلیج فارس از جمله امارات متحده عربی را هدف قرار گیرند، تصویر نمادین دبی را به عنوان «بهشت امن» ثروتمندان جهان با چالشی جدی مواجه کرده است.

تحلیلگران موسسه «گلدمن ساکس» در تازه‌ترین یادداشت خود برآورد کرده‌اند که حجم معاملات ملکی در امارات طی ۱۲ روز نخست ماه مارس، روزهای ابتدایی جنگ، نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳۷ درصد و در مقایسه با ماه پیش از آن، ۴۹ درصد کاهش یافته است. واکاوی‌های میدانی و بررسی پیام‌های رد و بدل شده در شبکه‌های اجتماعی نشان می‌دهد که برخی مالکان، برای گریز از شرایط بحرانی، به تخفیف‌های سنگین ۱۲ تا ۱۵ درصدی روی آورده‌اند. به عنوان نمونه، در یکی از کانون‌های اصلی شهر، فروشنده‌ای در مجاورت برج خلیفه برای فروش فوری ملک خود، قیمت را از ۷۳۵ هزار دلار به ۶۵۰ هزار دلار تقلیل داده است. همچنین در گروه‌های تخصصی سرمایه‌گذاری که تنها یک هفته پس از آغاز درگیری‌ها شکل گرفته‌اند، آپارتمانی در منطقه اعیانی «پالم جمیرا» با ۱۵ درصد تخفیف نسبت به ارزش واقعی، به بهای ۲‌میلیون دلار برای فروش نقدی عرضه شده است.

براساس این گزارش، رونق بی‌سابقه املاک در امارات همواره آینه تمام‌نمای بلندپروازی‌های دبی بوده است؛ با این حال، حتی پیش از آغاز این تنش‌ها نیز تردیدهایی درباره اشباع بازار پس از پنج سال رشد مداوم وجود داشت. اکنون این جنگ، بزرگ‌ترین آزمون تاریخی برای بازاری است که حیاتش به ورود مستمر مهاجران ثروتمند و سرمایه‌گذاران تشنه معافیت‌های مالیاتی به ویژه در بخش املاک گره خورده است.

بازارسهام نیز از این توفان در امان نمانده است و ارزش سهام غول‌های ساخت‌وساز با ریزش شدیدی مواجه شده است؛ تا جایی که سهام شرکت «اعمار»، معمار برج خلیفه، از زمان آغاز درگیری‌ها بیش از ۲۶درصد سقوط کرده است. «گلدمن ساکس» گزارش می‌دهد که ارزش کل معاملات نهایی شده در این ماه نسبت به فوریه به نصف تقلیل یافته است؛ کاهشی که حتی از دوران سیل‌های ویرانگر ۲۰۲۴ دبی یا تنش‌های مقطعی پیشین نیز سهمگین‌تر توصیف شده است. همزمان، تحلیلگران «سیتی‌بانک» هشدار می‌دهند که تداوم جنگ، ریسک بزرگی برای نرخ رشد جمعیت دبی است و می‌تواند خریداران بین‌المللی را فراری دهد. آنها پیش‌بینی خود از رشد جمعیت را از ۴ درصد به تنها ۱ درصد تنزل داده و در بدبینانه‌ترین سناریو، احتمال افت سالانه ۷ درصدی قیمت املاک را تا سال ۲۰۲۸ مطرح کرده‌اند. علی‌رغم این آمارهای نگران‌کننده، مدیران ارشد اجرایی در دبی تلاش می‌کنند از نفوذ وحشت به بدنه بازار جلوگیری کنند. آنها معتقدند که جریان معامله همچنان در لایه‌های زیرین بازار جاری است. «عمران شیخ»، موسس شرکت «بلک‌اوک»، در این باره می‌گوید: «هرچند آستانه تحمل ریسک در میان افراد متفاوت است، اما داده‌ها نشان می‌دهند که چرخ معاملات کاملا متوقف نشده است. ما همچنان مشتریانی از آفریقا داریم که در جست‌وجوی شکار فرصت‌های خرید در ماه‌های آتی هستند.»

براساس همین گزارش،«هیمانشو کاندلوال»، مدیرعامل «اساس کپیتال» نیز به رویترز اعلام کرد: «بسیاری از سرمایه‌گذاران اماراتی و هندی در کمین نشسته‌اند تا املاکی را که به دلیل ترس یا اضطرار با تخفیف‌های کلان عرضه می‌شوند، به صورت نقدی خریداری کنند.» در نهایت، «محمد العبار»، بنیان‌گذار شرکت اعمار، با لحنی خوش‌بینانه تاکید دارد که فعلا کسی حاضر به عقب‌نشینی رسمی از قیمت‌ها نیست. «توصیف خان»، رئیس شرکت سازنده مسکن «دوگاستا» نیز بر این باور است که تخفیف‌های فعلی جنبه عمومی و فراگیر ندارد، زیرا بخش بزرگی از خریداران دبی، نگاهی بلندمدت به دارایی‌های خود دارند و مغلوب نوسانات کوتاه‌مدت سیاسی نخواهند شد. در این فضا، بسیاری از معامله‌گران استراتژی «صبر و انتظار» را برگزیده و خریدهای خود را تا شفاف‌تر شدن افق سیاسی به تعویق انداخته‌اند.

 بررسی لایه‌های مختلف بازار مسکن دبی

 اما براساس گزارشی از وب‌سایت تحلیلی، «پراپرتی نیوز»، برای درک صحیح اتمسفر حاکم بر املاک دبی، باید پذیرفت که این بازار پیکره‌ای واحد نیست و هر بخش آن، آوای متفاوتی را در پاسخ به بحران سر داده است. نخست، بخش فوق‌لوکس بازار مسکن دبی ـ املاکی با ارزش بیش از ۱۰‌میلیون درهم همچنان مانند لایه‌ای زره‌پوش در برابر توفان‌های ژئوپلیتیک ایستاده است. حتی با آغاز تنش‌های ایران در اواخر فوریه ۲۰۲۶، این بخش کوچک‌ترین نشانه‌ای از ضعف نشان نداد. تنها در ژانویه ۲۰۲۶ نزدیک به هزار معامله فوق‌لوکس ثبت شد و داده‌های پس از آغاز بحران نیز تداوم همین رفتار را تایید می‌کنند. صندوق‌های ثروت ملی و دفاتر سرمایه‌گذاری خانوادگی منطقه که معمولا «پول‌های هوشمند» بازار تلقی می‌شوند، نه‌تنها از دبی خارج نشدند، بلکه نقدینگی جدید به این بازار تزریق کردند. برای این گروه، دبی همچنان امن‌ترین پناهگاه سرمایه در خاورمیانه باقی مانده است.

در نقطه مقابل، بخش متوسط بازار با بازه قیمتی 1.2 تا 3.2میلیون درهم بیش از همه تحت فشار قرار گرفته است. خریداران این بخش که عمدتا خانوارها و سرمایه‌گذاران متوسط‌القدرت هستند، در هفته‌های ابتدایی بحران واکنشی محتاطانه نشان دادند. لغو بازدیدها، تاخیر در امضای قراردادها و چانه‌زنی‌های سنگین برای کاهش قیمت‌ها روندی کاملا مشهود شد. در همین دوره، معاملات فروش واحدهای دست‌دوم نسبت به پیش از بحران حدود 46درصد کاهش یافت و میانگین قیمت‌ها در بازار دست‌دوم حدود ۸ تا ۹درصد افت کرد؛ رفتاری که با الگوی طبیعی بازار در دوره‌های نااطمینانی مطابقت دارد. بخش پیش‌فروش نیز بیشترین نااطمینانی را تجربه می‌کند. پروژه‌هایی که تحویل آنها سال‌ها طول می‌کشد، اکنون بیش از همیشه در کانون سنجش ریسک خریداران قرار گرفته‌اند. اگرچه توسعه‌دهندگان تلاش دارند با تمدید اقساط، تخفیف‌های محدود و طرح‌های پرداخت بلندمدت، جذابیت پروژه‌ها را حفظ کنند؛ اما فضای تردید باعث شده معرفی پروژه‌های جدید به‌طور محسوسی کند شود.

با این حال، برخی از تحلیل‌ها نشان می‌دهد که نمی‌توان تمامی تحولات اخیر را تنها به جنگ نسبت داد. بازار دبی پیش از تنش‌های فوریه ۲۰۲۶ نیز نشانه‌های بیش‌گرمایی را بروز داده بود. موسسات معتبری مانند یوبی‌اس و فیچ پیش از آغاز درگیری‌ها، دبی را در میان شهرهایی با ریسک بالای حباب قرار داده و حتی احتمال یک اصلاح ۱۰ تا ۱۵ درصدی را پیش‌بینی کرده بودند. از این منظر، جنگ بیشتر نقش «شتاب‌دهنده» را داشته تا عامل اصلی؛ روند طبیعی سرد شدن بازار را سرعت بخشیده، نه اینکه مسیر بازار را تغییر داده باشد. به بیان دیگر، بخشی از افت قیمت‌ها در هفته‌های نخست جنگ، در حقیقت بازگشت منطقی بازار به سطوح واقعی بوده است.

در میان این تلاطم‌ها، بازار اجاره به‌طور قابل‌توجهی باثبات مانده است. اگرچه حجم قراردادهای جدید در هفته‌های اول جنگ حدود 50 درصدکاهش پیدا کرد، اما نرخ‌های اجاره در آپارتمان‌های یک‌خوابه و دوخوابه تقریبا ثابت ماند. این ثبات نتیجه ساختاری بودن تقاضای اجاره است. دبی همچنان بازده اجاره‌ای(یعنی نسبت درآمد سالانه اجاره به قیمت ملک) ۶ تا ۹درصدی ارائه می‌دهد؛ رقمی که به‌طور معناداری بالاتر از بازارهایی نظیر هند یا شرق آسیاست. بنابراین حتی اگر جریان خرید و فروش با وقفه کوتاه‌مدت مواجه شود، جریان درآمدی بخش اجاره همچنان پایدار و قابل اتکا باقی می‌ماند. مرور تاریخچه بازار املاک دبی نشان می‌دهد که تمامی شوک‌های گذشته ـ از بحران مالی ۲۰۰۸ تا بهار عربی، از پاندمی کرونا تا جنگ اوکراین- الگوی مشابهی داشته‌اند: اصلاحی موقت و سپس بازگشت بازار. تفاوت مهم امروز با سال ۲۰۰۸ در این است که اکنون نظارت‌های ریرا بسیار سخت‌گیرانه‌تر شده، اتکای بازار به وام‌های بانکی به حداقل رسیده و پروژه‌های جدید تنها با پشتوانه نقدینگی واقعی پیش می‌روند. این ساختار، ریسک سقوط گسترده را به‌شدت کاهش داده است.